透天  香山買屋 / 香山買房 - 高投報大庄商圈15投套新竹店面土地

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1988 萬
參考單價：14.35 萬/坪
地址：新竹市香山區國中街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 15房(室) 15衛
總坪數：138.49 坪 (不含車位面積)
主建物面積：100.14 坪
附屬建物面積：5.65 坪
其他面積：32.7 坪
土地面積：59.95 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：市立大庄國小、市立香山高中附設國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件投資分析報告 (編號：1300514)

您好，以下針對您提供的新竹香山區透天套房物件進行詳細分析。本分析將從買房者的投資與實用角度出發，協助您評估該筆資產的潛在價值與風險。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 高現金流：月租約 7.35 萬元，年投報率超過 4%，高於一般住宅市場平均水準。 2. 管理省心：目前滿租且由專業代管公司負責營運與清潔維護，適合不願親力親為的投資人。 3. 地段成熟：鄰近大庄商圈、多所學校及三姓橋捷運站（或交通節點），生活機能與租賃需求旺盛。 4. 產品彈性：整棟 15 間套房配置，適合學生或外來打工族群，出租市場客群龐大。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：屋齡達 31 年，未來可能面臨設備老舊、管線更新或結構維護的額外支出。 2. 居住品質：多戶共用的透天套房型態，隔音與隱私性較差，不適合長期自住或追求精緻生活的買家。 3. 單價參考：每坪 14.35 萬元的單價若純看土地或建築價值需再核實，因包含營運權性質可能影響轉手定價。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：新竹科學園區效應持續擴散至香山區，租屋需求預期穩定增長。 2. 整修增值：若有資金規劃進行部分整修，可進一步提升租金收入或加速轉手時的賣相。 3. 長期持有：若看好該區域房價漲幅，長期持有可兼得現金流與資本利得。
威脅 (Threats)	1. 法規風險：住宅用途登記但作為套房經營，需留意當地主管機關對於群租或用途分類的查察政策。 2. 競爭加劇：周邊若有新成屋供給增加，可能稀釋學生租屋客源或壓低租金水準。 3. 利率波動：若採用銀行貸款購屋，升息環境將提高持有成本，侵蝕實際淨收益。

2. 物件評論

總結建議：適合追求現金流的投資型買家，不建議自住。

這筆物件是一筆典型的「收租型」資產，其主要賣點在於成熟的商圈位置與穩定的學生租屋需求。對於希望擁有被動收入且不想耗費時間管理房產的投資人來說，目前滿租且投報率超過 4% 的狀態相當吸引人，代管服務的加入也降低了營運門檻。

然而，購買前需謹慎評估老屋風險。31 年的屋齡意味著未來可能需要編列一筆維修預備金，且需確認現有租賃契約的合法性與期限。如果您是以自住為主要目的，建議另覓屋齡較新、居住隱私較好的社區；若您是純粹為了投資現金流，並能接受該區域的長期持有成本與潛在管理風險，此物件則具備相當高的討論價值。建議在看屋時務必檢查管線狀況及確認代管合約細節。